Doğrulanmış İlan Düzenlemesi: 15 Eylül 2024’te Yürürlüğe Girecek
15 Eylül 2024 tarihinde yürürlüğe girecek olan doğrulanmış ilan düzenlemesi, satılık ve kiralık konut ilanlarında sahte ve yanıltıcı bilgilerle mücadele etmeyi hedefliyor. Bu düzenleme, emlak ilanlarının doğruluğunu kontrol etmeyi, fiyat manipülasyonlarını engellemeyi ve ilanlarda daha fazla şeffaflık sağlamayı amaçlıyor. Böylece, hem alıcılar hem de satıcılar için daha güvenli bir pazar ortamı oluşturulması hedefleniyor.
İlgili düzenlemenin temel amacı, tüketici mağduriyetlerini önlemek ve sahte ilanlarla karşılaşan vatandaşların fiyat manipülasyonlarına maruz kalmalarını engellemektir. Bu bağlamda, Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile konunun detaylarını ele aldık. İşte, Doğrulanmış ilan sistemi hakkında merak edilenler ve uzman görüşleri:
1- Doğrulanmış İlan ile Temelde Amaçlanan Nedir?
Gayrimenkul sektöründe emlak satış, kiralama ve aracılık hizmetlerinin dijitalleşmesi bazı sorunları beraberinde getirdi. Bu kapsamda:
- 1- Kendisine ait olmayan mülkleri kendisine aitmiş gibi satış veya kiralama amacıyla sahte ilanlar oluşturan kişiler tespit edildi ve bu bağlamda fiyat manipülasyonları gerçekleştirildi.
- 2- Gerçekte var olmayan sahte projeler (devre mülk projeleri gibi) oluşturularak, bu projeler üzerinden ön avans, kaparo ve satın alma bedelleri tahsil edilerek ciddi tüketici mağduriyetleri yaşandı.
- 3- Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında yasal olarak yetki belgesi sahibi olması gereken emlak danışmanları dışında, bu belgeye sahip olmayan üçüncü kişilerin emlak portalları üzerinden satış veya kiralama yaparak haksız kazanç elde ettikleri görüldü.
EİDS (Emlak İlanları Doğrulama Sistemi) ile bu durumların ortadan kaldırılması, mağduriyetlerin önlenmesi ve sadece yasal yetki belgesi sahibi emlak danışmanlarının bu alanda yetkili olmaları sağlanacaktır.
Bir emlakçının EİDS sistemine dahil olabilmesi için, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında bağlı olduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğü’nden yetki belgesi alması zorunludur. Yetki belgesi sahibi olabilmek için bir emlakçının:
- 1- Meslek odası kaydı ve faaliyet belgesi sahibi olması,
- 2- Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olması,
- 3- 18 yaşını doldurmuş olması,
- 4- En az ilköğretim mezunu olması,
- 5- İflas etmemiş veya daha önce iflas etmişse, kanun gereğince itibarının yerine gelmiş olması,
- 6- Kasten bir suçtan beş yıl ve üzeri ceza almaması, yüz kızartıcı suçları işlememiş olması, devlet aleyhine işlenen suçları işlememiş olması ve ticaretten men cezası almamış olması,
- 7- Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya MEB yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından 100 saatlik eğitim alması ve yönetmelikte belirtilen diğer şartları sağlaması gerekmektedir.
- 8- Önlisans, lisans veya lisansüstü eğitim kurumları mezunları altı ay, diğerleri ise 12 ay yetki belgesi başvurusu öncesinde bu alanda çalışıyor olmalıdır.
Önemli bir husus; emlak danışmanlarının yetki belgesi ile çalışma zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak EİDS sistemi için yalnızca yetki belgesi değil, mülk sahibi ile yetki belgeli emlak danışmanı arasında Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğine uygun bir Yetkilendirme Sözleşmesi’nin de imzalanmış olması gerekmektedir.
3- Aynı Taşınmaza İlişkin Kaç Emlakçı Yetkilendirilebilecek?
Sektör temsilcileri, bakanlıkla yaptıkları görüşmelerde, en fazla beş emlakçının yetkilendirileceği bir sistem kurduklarını ifade etmiştir. Bu durum, mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla belirli bir sayıda yetki belgeli emlak danışmanının atanmasını sağlayacaktır. Mevcut sistemde, birden fazla emlakçının ilanlarıyla ilgili fiyat gibi durumların görülebileceği bir yapı oluşturulmuştur.
Ancak, bakanlığın tüketici mağduriyetini önleme konusundaki yaklaşımı sorgulanmaktadır. Beş yetki belgeli emlak danışmanının atanacağı durumda, vatandaşın bu danışmanların işlemleri ve teklifleri karşısında birden fazla emlak komisyon ücreti ödemek zorunda kalma riski bulunmaktadır.
Yasal komisyonu alabilmek için hizmetin tamamlanması gerekmektedir. Ancak yasal çerçevede emlak danışmanlarının bu hizmetler için de bedel talep edebileceği belirtilmektedir. Bakanlığın bu konuda vatandaşları bilgilendirmesi önemlidir.
4- Kiralık Taşınmaz İlanlarının Da Doğrulanması Zorunlu Olacak Mı?
Satılık ilanlarda olduğu gibi, mülkünü kiraya vermek isteyenler ve dijital platformlar üzerinden ilan vermek isteyenlerin EİDS sistemi kapsamında yetkilendirilmesi gerekecektir. Hem satılık hem de kiralık ilanlarda sistemden muaf tutulacak gayrimenkuller şunlardır:
- 1- Kat irtifakı kurulmamış konut projeleri,
- 2- Günlük kiralama ilanları,
- 3- TOKİ ve Emlak Konut projeleri,
- 4- Gecekondular ve tapusu olmayan mülkler.
Bu taşınmazlarla ilgili EİDS doğrulaması yapılamayacak; eski sistemde olduğu gibi emlak portalları üzerinden satış ve kiralama tanıtımları devam edecektir.
5- Vatandaşlar, Emlakçı Yetkilendirmeden Kendi İlanlarını Emlak Portalları Üzerinden Yayınlayabilecek Mi?
Vatandaşlar, taşınmazlarını satmak veya kiraya vermek için bir emlakçı ile çalışmak zorunda değillerdir. Kendi mülklerini satmak veya kiraya vermek amacıyla emlak portalları üzerinden ilan verebilirler.
Vatandaşların dikkat etmesi gereken nokta; bu ilanları emlak portallarına yalnızca kendileri, eşleri veya ikinci dereceye kadar yakınları (çocukları, kardeşleri, torunları, dede, babaanne, anneanne) adına verebilecekleridir.
6- Yetkilendirme Sonrasında, Verilen Yetkinin İptali Mümkün Olacak Mı?
Bir kişi, yetki verdiği bir EİDS yetkisini geri alma hakkına sahiptir. Ancak bu işlem, sistemden hemen silinmeyecek ve vatandaşın sisteme tanımladığı süre boyunca ilan devam edecektir. Yetkinin geri alınması, sistemde geri alınamaması durumu; birden fazla hizmet bedeli talep etme veya yapılan masrafları talep etme süreçlerine yol açabilir. Bu nedenle, yetkilendirme sonrasında iptal talep edilirse, bu durumun yetkili emlak danışmanına yazılı olarak bildirilmesi ve gerekli sorumlulukların hatırlatılması önerilmektedir.
7- Yetkilendirilmiş Emlakçının, Konut Üzerindeki Yetki Süresi Ne Kadar Olacak?
Bakanlık, mevcut sistemde yetkilendirmenin en az üç ay süreceğini bildirmiştir. Ancak üst süre sınırı konusunda net bir bilgi verilmemiştir. (Üç aydan daha uzun sürelerin sistemde nasıl görüneceği hakkında bilgi mevcut değildir.)
8- Bu Uygulama ile Hareket Etmeyen Ev Sahibileri veya Emlakçıları Bekleyen Cezalar Var Mı?
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği çerçevesinde Yetkilendirme Sözleşmesi yapılmayan ve Yetki Belgesi bulunmayan emlak danışmanları ile bu sisteme aykırı hareket eden ev sahiplerinin eylemleri; Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a aykırı hareket olarak kabul edilerek 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası ile cezalandırılabilir ve Perakende Kanunu 18. madde gereğince de yine para cezası uygulanabilir.
9- Bu Uygulama ile Kiralık veya Satılık Konut Fiyatları Kontrol Altına Alınabilir Mi?
Mevcut sistem ile özellikle fiyat manipülasyonları konusunda önemli bir adım atıldığı söylenebilir. Ayrıca, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile uzun süredir yürütülen vergi denetimi ve şeffaflık çalışmalarında önemli bir ilerleme sağlanması beklenmektedir. Mevcut piyasa fiyatlarında yapılan manipülasyonlar üzerinde bir kontrol sağlanması mümkün olacaktır.
10- Doğrulanmış İlan, Otomotiv Sektöründe de Geçerli Olacak Mı?
Otomotiv sektörü de emlak sektörü gibi sahte ilanlar ve yetki belgesi sahibi olmayan galericiler tarafından sıkça manipüle edilen bir alandır. Bu nedenle, bakanlık önce emlak sektörü ile ilgili olarak EİDS sistemine geçiş yapmayı planlamaktadır; ancak kısa süre içinde otomotiv sektöründe de benzer bir uygulama gerçekleştirilmesi hedeflenmektedir.
Sektörde yaşanan mağduriyetler ve sahte ilanlar nedeniyle bakanlığın yetki belgesiz galericilere kestiği para cezaları 20 milyon TL’nin üzerinde… EİDS sistemi otomotiv sektörü için uygulamaya geçtiğinde, emlak sektöründe olduğu gibi yetki belgeli galericiler ile araç sahipleri arasında imzalanmış yetkilendirme sözleşmesi ve araç sahibinin bu kapsamda yetkili galericiyi sistem üzerinden yetkilendirmesi ile çalışan bir yapı kurulacaktır.
Galericilerin dikkat etmesi gereken temel husus; öncelikle yetki belgesi sahibi olmaları ve sisteme giriş yapmadan önce araç sahibi ile yetkilendirme sözleşmesini imzalamış olmalarıdır.
